Die gemeinsame Immobilie bei der Scheidung


Die meisten Ehegatten leben im sogenannten gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Im Falle einer Scheidung kommt es dann zum Zugewinnausgleich. Daneben ist auch zu regeln, wie zum Beispiel auch mit möglicherweise vorhandene Immobilien, die während der Ehe gekauft wurden und beiden Ehepartnern je zur Hälfte gehören, weiter umzugehen ist. Es gibt jedoch keine gesetzliche Bestimmung, die beispielsweise einen Ehegatten dazu verpflichtet, bei Trennung und Scheidung seine Zustimmung zur Veräußerung der Immobilie zu erteilen oder sein Einverständnis zur Übertragung der Haushälfte an den anderen Ehegatten zu erzwingen.

Die Ehepartner müssen sich vielmehr darüber einigen, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll. Dafür gibt es gerade bei der selbstgenutzten Immobilie zahlreiche Möglichkeiten. Diese Alternativen sollten Sie kennen. Wir erarbeiten gerne die jeweiligen Vor- und Nachteile für Sie, damit Sie die Variante wählen, die zu Ihrer persönlichen Situation am besten passt. So konnten wir beobachten, dass bei den meisten von uns betreuten Scheidungen, bei denen auch der Verbleib der Immobilie zu regeln war, eine Lösung gefunden werden konnte, so dass die Geschiedenen nicht auf hohen Schulden sitzen geblieben sind.

Grundsätzlich haben wir die Erfahrung gemacht, dass beide Ehepartner mehr erhalten, wenn sie sich einig darüber sind, was aus dem Eigenheim werden soll, und die Vereinbarung in einer sogenannten Scheidungsfolgenvereinbarung festhalten. Auch individuelle Aspekte, wie etwa der Zuschuss der Eltern zum Hauskauf, oder der Einsatz eines Erbes können dabei entsprechend berücksichtigt werden. Im Folgenden möchten wir Ihnen einige Optionen darstellen, wie unsere Mandanten im Rahmen ihrer Scheidung mit ihrer gemeinsamen Immobilie umgegangen sind:

1. Immobilienverkauf


Ein Verkauf der Immobilie kommt nur in Betracht, wenn sich beide Ehegatten einig darüber sind. Nach dem Verkauf wird der Verkaufserlös zwischen beiden Ehepartnern gleichermaßen aufgeteilt. Vom Erlös müssen zunächst noch die im Zusammenhang mit der Veräußerung entstehenden Kosten, das sind zum Beispiel mögliche Darlehensverbindlichkeiten sowie die meist anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung, abgezogen werden. Insbesondere, wenn Sie noch einen Darlehensvertrag mit einem höheren Zinssatz vor Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist kündigen, kann die Vorfälligkeitsentschädigung relativ hoch sein und sollte unbedingt vorab mit der Bank verhandelt werden. Wenn Sie Ihre Immobilie vor Ablauf einer Zehn-Jahres-Frist nach Erwerb verkaufen und mit Gewinn verkaufen, wird möglicherweise zusätzlich eine Spekulationssteuer fällig.

2. Übertragung der Immobilie auf einen der beiden Ehegatten


Sind sich die Ehepartner einig, dass einer der beiden die Immobilie als Alleineigentümer übernehmen soll, so zahlt dieser den anderen entsprechend aus. Diese Abfindung richtet sich meist am Marktwert der Immobilie. Können sich die Eheleute nicht auf einen Kaufpreis einigen, empfehlen wir Ihnen, einen unabhängigen Immobiliengutachter einzuschalten, der den Verkehrswert der Immobilie feststellt. Selbstverständlich kann die Abfindung mit anderen gemeinsamen Vermögenswerten im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung verrechnet werden. Außerdem können die Eheleute vereinbaren, die Abfindung über mehrere Jahre in Raten zu zahlen. Eine Ratenzahlung birgt jedoch auch Risiken. Für die Eigentumsübertragung selbst können aber die üblichen Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten anfallen. Außerdem sollten Sie mögliche Kosten für die Änderung des Darlehensvertrags mit Ihrer Bank klären. Im schlimmsten Fall wird hier eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig, weil der Bank ein Schuldner wegfällt und sie die Änderung als neuen Darlehensvertrag betrachtet. Auch sind die Banken bisweilen, je nach Einkommenssituation des jeweiligen Ehegatten nicht immer dazu bereit, einen Ehegatten, ohne weiteres aus der Haftung für die Darlehensschulden zu entlassen.

3. Realteilung


Wenn es die baulichen Voraussetzungen erlauben, kann gerade bei größeren Immobilien das Haus einvernehmlich in zwei Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Jeder Ehegatte wird dann Alleineigentümer einer der Wohnungen. Kosten fallen hierbei etwa für den Aufteilungsplan eines Architekten und für die notarielle Teilungserklärung an. Um sich aus dem Weg zu gehen, kann die jeweilige Wohnung verkauft oder vermietet werden. Bei einer Vermietung sollte das Verhältnis nach der Scheidung noch so gut sein, dass beide Ehegatten im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Hausverwaltung zusammenarbeiten können.

4. Übertragung auf gemeinsame Kinder


Die Option wird gerne gewählt, wenn das Haus nicht mehr belastet ist und man das Haus gerne in der Familie behalten möchte. Neben der Einigkeit der Ehepartner, muss für diese Option bei minderjährigen Kindern auch das Vormundschaftsgericht zustimmen. Dieses stellt unter anderem sicher, dass dem Kind keine unzumutbaren Belastungen wie Unterhaltungskosten, Verbindlichkeiten und sonstige Eigentümerpflichten entstehen. Die Übertragung des Familienheims auf die gemeinsamen Kinder sollte gut überlegt werden. Vor- und Nachteile sind hierbei sorgfältig gegeneinander abzuwägen.

5. Vermietung der gemeinsamen Immobilie


Wenn sich beide Eheleute vorstellen können, auch zukünftig gemeinsam als Vermieter aufzutreten, kann auch eine Vermietung der gemeinsamen Immobilie ein gangbarer Weg sein. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass gemeinsames Eigentum auch über die Scheidung hinaus verpflichtet. Das bedeutet, die Eheleute müssen auch weit über die Scheidung hinaus noch gemeinsame Absprachen miteinander treffen und sich einigen können, zum Beispiel wenn Renovierungen oder Instandhaltungsarbeiten an der gemeinsamen Immobilie anfallen.

6. Unveränderte Eigentumsverhältnisse, es bleibt nur ein Ehepartner im Haus wohnen


Diese Lösung wird von unseren Mandanten gerne gewählt, wenn die Belastungen auf der Immobilie nicht mehr hoch sind und die Kinder weiterhin in ihrer gewohnten Umgebung leben sollen. Dabei einigen sich die Ehepartner auf eine gewisse Nutzungsentschädigung, die der Partner erhält, der auszieht. Schließlich muss dieser eine Miete zahlen, während der Partner, der im Eigenheim verbleibt, keine Mietaufwände hat. Bei der Höhe der anzusetzenden Kosten, kann auch hier ein Gutachter helfen. Damit das Nutzungsrecht an der Immobilie und mögliche Ansprüche wie die Nutzungsentschädigung nicht verloren gehen, empfehlen wir eine anwaltliche Beratung, bereits bevor einer der Ehepartner auszieht.

7. Teilungsversteigerung der Immobilie


Können sich die Eheleute nicht auf ein gemeinsames Vorgehen verständigen, kann jeder der beiden Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Die gesamte Immobilie wird dann öffentlich versteigert. Eine Versteigerung ist wirtschaftlich riskant, weil abseits der gefragten Ballungsräume der erzielte Verkaufspreis oftmals deutlich unter dem erhofften Wert liegen kann. Auch in gefragten Wohnlagen ist das Risiko, dass bei einer Teilungsversteigerung die Dinge anders laufen als geplant, etwa weil professionelle Spekulanten mitbieten etc. mit ein zu kalkulieren. Eine Teilungsversteigerung ist immer mit weiteren Kosten, zum Beispiel zusätzlichen Gerichts- und Anwaltskosten, Kosten für ein Sachverständigengutachten etc., verbunden. Diese Kosten werden oft von den Parteien nicht bedacht. Eine Teilungsversteigerung sollte gut überlegt werden, damit nicht hinterher die Enttäuschung groß ist, weil der tatsächlich erzielte Versteigerungserlös womöglich weit hinter den Erwartungen zurückbleibt, der bei einer einvernehmlichen Regelung hätte erzielt werden können. Sollte einer der Partner mit der Teilungsversteigerung drohen, können wir diese durch familienrechtliche oder andere Einwendungen, sofern dies strategisch sinnvoll ist, möglicherweise stoppen oder zumindest verzögern.

Insgesamt gilt bei der Beratung rund um die Immobilie bei Trennung und Scheidung: Nicht alles was juristisch machbar ist, ist betriebswirtschaftlich sinnvoll. Uns geht es darum, Ihnen sowohl die rechtlichen Möglichkeiten aufzuzeigen, zugleich aber auch strategisch und betriebswirtschaftlich zielführende und für Sie passende Lösungen zu erarbeiten.Um Sie bei der Bewertung der verschiedenen Optionen bestmöglich zu unterstützen, arbeiten wir in der Regel eng mit Ihrem Steuerberater zusammen. Dabei geht es nicht nur um die oben erwähnten Themen wie Grunderwerbssteuer und Spekulationssteuer. Vielmehr können Sie möglicherweise verschiedene Kosten rund um die Immobilie steuerlich geltend machen.

Dieser kurze Überblick zeigt bereits, wie komplex und vielschichtig der Umgang mit dem Eigenheim bei einer Scheidung ist. Meist ist das Thema Immobilie eng mit anderen Themen, wie zum Beispiel Kindeswohl oder Unterhalt, verstrickt, so dass eine umfassende Gesamtlösung notwendig ist. Wir unterstützen Sie dabei, eine Lösung zu erarbeiten, die Ihren Interessen bestmöglich entspricht. Unsere Erfahrung zeigt dabei, dass ein Ehevertrag beziehungsweise eine Scheidenfolgenvereinbarungen helfen, die im Falle einer Scheidung entstehenden Kosten zu minimieren. Das gilt besonders auch für das Eigenheim.