Die gemein­sa­me Immo­bi­lie
bei der Scheidung

Die gemein­sa­me Immo­bi­lie bei der Scheidung

Die meis­ten Ehe­gat­ten leben im soge­nann­ten gesetz­li­chen Güter­stand der Zuge­winn­ge­mein­schaft. Im Fal­le einer Scheidung kommt es dann zum Zuge­winn­aus­gleich. Dane­ben ist auch zu regeln, wie zum Bei­spiel auch mit mög­li­cher­wei­se vor­han­de­ne Immo­bi­li­en, die wäh­rend der Ehe gekauft wur­den und bei­den Ehe­part­nern je zur Hälf­te gehö­ren, wei­ter umzu­ge­hen ist. Es gibt jedoch kei­ne gesetz­li­che Bestim­mung, die bei­spiels­wei­se einen Ehe­gat­ten dazu ver­pflich­tet, bei Tren­nung und Scheidung sei­ne Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung der Immo­bi­lie zu ertei­len oder sein Ein­ver­ständ­nis zur Über­tra­gung der Haus­hälf­te an den ande­ren Ehe­gat­ten zu erzwin­gen.

Die Ehe­part­ner müs­sen sich viel­mehr dar­über eini­gen, wie mit der Immo­bi­lie umge­gan­gen wer­den soll. Dafür gibt es gera­de bei der selbst­ge­nutz­ten Immo­bi­lie zahl­rei­che Mög­lich­kei­ten. Die­se Alter­na­ti­ven soll­ten Sie ken­nen. Wir erar­bei­ten ger­ne die jewei­li­gen Vor- und Nach­tei­le für Sie, damit Sie die Vari­an­te wäh­len, die zu Ihrer per­sön­li­chen Situation am bes­ten passt. So konn­ten wir beob­ach­ten, dass bei den meis­ten von uns betreu­ten Schei­dun­gen, bei denen auch der Ver­bleib der Immo­bi­lie zu regeln war, eine Lösung gefun­den wer­den konn­te, so dass die Geschie­de­nen nicht auf hohen Schul­den sit­zen geblie­ben sind.

Grund­sätz­lich haben wir die Erfah­rung gemacht, dass bei­de Ehe­part­ner mehr erhal­ten, wenn sie sich einig dar­über sind, was aus dem Eigen­heim wer­den soll, und die Ver­ein­ba­rung in einer soge­nann­ten Schei­dungs­fol­gen­ver­ein­ba­rung fest­hal­ten. Auch indi­vi­du­el­le Aspek­te, wie etwa der Zuschuss der Eltern zum Haus­kauf, oder der Ein­satz eines Erbes kön­nen dabei ent­spre­chend berück­sich­tigt wer­den. Im Fol­gen­den möch­ten wir Ihnen eini­ge Optio­nen dar­stel­len, wie unse­re Man­dan­ten im Rah­men ihrer Scheidung mit ihrer gemein­sa­men Immo­bi­lie umge­gan­gen sind:

Immo­bi­li­en­ver­kauf

Ein Ver­kauf der Immo­bi­lie kommt nur in Betracht, wenn sich bei­de Ehe­gat­ten einig dar­über sind. Nach dem Ver­kauf wird der Ver­kaufs­er­lös zwi­schen bei­den Ehe­part­nern glei­cher­ma­ßen auf­ge­teilt. Vom Erlös müs­sen zunächst noch die im Zusam­men­hang mit der Ver­äu­ße­rung ent­ste­hen­den Kos­ten, das sind zum Bei­spiel mög­li­che Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten sowie die meist anfal­len­den Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung, abge­zo­gen wer­den. Ins­be­son­de­re, wenn Sie noch einen Dar­le­hens­ver­trag mit einem höhe­ren Zins­satz vor Ablauf der Zins­fest­schrei­bungs­frist kün­di­gen, kann die Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung rela­tiv hoch sein und soll­te unbe­dingt vor­ab mit der Bank ver­han­delt wer­den. Wenn Sie Ihre Immo­bi­lie vor Ablauf einer Zehn-Jah­res-Frist nach Erwerb ver­kau­fen und mit Gewinn ver­kau­fen, wird mög­li­cher­wei­se zusätz­lich eine Spe­ku­la­ti­ons­steu­er fäl­lig.

Über­tra­gung der Immo­bi­lie auf einen der bei­den Ehe­gat­ten

Sind sich die Ehe­part­ner einig, dass einer der bei­den die Immo­bi­lie als Allein­ei­gen­tü­mer über­neh­men soll, so zahlt die­ser den ande­ren ent­spre­chend aus. Die­se Abfin­dung rich­tet sich meist am Markt­wert der Immo­bi­lie. Kön­nen sich die Ehe­leu­te nicht auf einen Kauf­preis eini­gen, emp­feh­len wir Ihnen, einen unab­hän­gi­gen Immo­bi­li­en­gut­ach­ter ein­zu­schal­ten, der den Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie fest­stellt. Selbst­ver­ständ­lich kann die Abfin­dung mit ande­ren gemein­sa­men Ver­mö­gens­wer­ten im Rah­men der Schei­dungs­fol­gen­ver­ein­ba­rung ver­rech­net wer­den. Außer­dem kön­nen die Ehe­leu­te ver­ein­ba­ren, die Abfin­dung über meh­re­re Jah­re in Raten zu zah­len. Eine Raten­zah­lung birgt jedoch auch Risi­ken. Für die Eigen­tums­über­tra­gung selbst kön­nen aber die übli­chen Kauf­ne­ben­kos­ten, wie Grund­er­werbs­steu­er und Notar­kos­ten anfal­len. Außer­dem soll­ten Sie mög­li­che Kos­ten für die Ände­rung des Dar­le­hens­ver­trags mit Ihrer Bank klä­ren. Im schlimms­ten Fall wird hier eine hohe Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung fäl­lig, weil der Bank ein Schuld­ner weg­fällt und sie die Ände­rung als neu­en Dar­le­hens­ver­trag betrach­tet. Auch sind die Ban­ken bis­wei­len, je nach Ein­kom­mens­si­tua­ti­on des jewei­li­gen Ehe­gat­ten nicht immer dazu bereit, einen Ehe­gat­ten, ohne wei­te­res aus der Haf­tung für die Dar­le­hens­schul­den zu ent­las­sen.

Real­tei­lung

Wenn es die bau­li­chen Vor­aus­set­zun­gen erlau­ben, kann gera­de bei grö­ße­ren Immo­bi­li­en das Haus ein­ver­nehm­lich in zwei Eigen­tums­woh­nun­gen umge­wan­delt wer­den. Jeder Ehe­gat­te wird dann Allein­ei­gen­tü­mer einer der Woh­nun­gen. Kos­ten fal­len hier­bei etwa für den Auf­tei­lungs­plan eines Archi­tek­ten und für die nota­ri­el­le Tei­lungs­er­klä­rung an. Um sich aus dem Weg zu gehen, kann die jewei­li­ge Woh­nung ver­kauft oder ver­mie­tet wer­den. Bei einer Ver­mie­tung soll­te das Ver­hält­nis nach der Scheidung noch so gut sein, dass bei­de Ehe­gat­ten im Rah­men einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bei der Haus­ver­wal­tung zusam­men­ar­bei­ten kön­nen.

Über­tra­gung auf gemein­sa­me Kin­der

Die Opti­on wird ger­ne gewählt, wenn das Haus nicht mehr belas­tet ist und man das Haus ger­ne in der Fami­lie behal­ten möch­te. Neben der Einig­keit der Ehe­part­ner, muss für die­se Opti­on bei min­der­jäh­ri­gen Kin­dern auch das Vor­mund­schafts­ge­richt zustim­men. Die­ses stellt unter ande­rem sicher, dass dem Kind kei­ne unzu­mut­ba­ren Belas­tun­gen wie Unter­hal­tungs­kos­ten, Ver­bind­lich­kei­ten und sons­ti­ge Eigen­tü­mer­pflich­ten ent­ste­hen. Die Über­tra­gung des Fami­li­en­heims auf die gemein­sa­men Kin­der soll­te gut über­legt wer­den. Vor- und Nach­tei­le sind hier­bei sorg­fäl­tig gegen­ein­an­der abzu­wä­gen.

Ver­mie­tung der gemein­sa­men Immo­bi­lie

Wenn sich bei­de Ehe­leu­te vor­stel­len kön­nen, auch zukünf­tig gemein­sam als Ver­mie­ter auf­zu­tre­ten, kann auch eine Ver­mie­tung der gemein­sa­men Immo­bi­lie ein gang­ba­rer Weg sein. Hier­bei ist jedoch zu beach­ten, dass gemein­sa­mes Eigen­tum auch über die Scheidung hin­aus ver­pflich­tet. Das bedeu­tet, die Ehe­leu­te müs­sen auch weit über die Scheidung hin­aus noch gemein­sa­me Abspra­chen mit­ein­an­der tref­fen und sich eini­gen kön­nen, zum Bei­spiel wenn Reno­vie­run­gen oder Instand­hal­tungs­ar­bei­ten an der gemein­sa­men Immo­bi­lie anfal­len.

Unver­än­der­te Eigentumsverhältnisse, es bleibt nur ein Ehe­part­ner im Haus woh­nen

Die­se Lösung wird von unse­ren Man­dan­ten ger­ne gewählt, wenn die Belas­tun­gen auf der Immo­bi­lie nicht mehr hoch sind und die Kin­der wei­ter­hin in ihrer gewohn­ten Umge­bung leben sol­len. Dabei eini­gen sich die Ehe­part­ner auf eine gewis­se Nut­zungs­ent­schä­di­gung, die der Part­ner erhält, der aus­zieht. Schließ­lich muss die­ser eine Mie­te zah­len, wäh­rend der Part­ner, der im Eigen­heim ver­bleibt, kei­ne Miet­auf­wän­de hat. Bei der Höhe der anzu­set­zen­den Kos­ten, kann auch hier ein Gut­ach­ter hel­fen. Damit das Nut­zungs­recht an der Immo­bi­lie und mög­li­che Ansprü­che wie die Nut­zungs­ent­schä­di­gung nicht ver­lo­ren gehen, emp­feh­len wir eine anwaltliche Bera­tung, bereits bevor einer der Ehe­part­ner aus­zieht.

Tei­lungs­ver­stei­ge­rung der Immo­bi­lie

Kön­nen sich die Ehe­leu­te nicht auf ein gemein­sa­mes Vor­ge­hen ver­stän­di­gen, kann jeder der bei­den Mit­ei­gen­tü­mer die Tei­lungs­ver­stei­ge­rung bean­tra­gen. Die gesam­te Immo­bi­lie wird dann öffent­lich ver­stei­gert. Eine Ver­stei­ge­rung ist wirt­schaft­lich ris­kant, weil abseits der gefrag­ten Bal­lungs­räu­me der erziel­te Ver­kaufs­preis oft­mals deut­lich unter dem erhoff­ten Wert lie­gen kann. Auch in gefrag­ten Wohn­la­gen ist das Risi­ko, dass bei einer Tei­lungs­ver­stei­ge­rung die Din­ge anders lau­fen als geplant, etwa weil pro­fes­sio­nel­le Spe­ku­lan­ten mit­bie­ten etc. mit ein zu kal­ku­lie­ren. Eine Tei­lungs­ver­stei­ge­rung ist immer mit wei­te­ren Kos­ten, zum Bei­spiel zusätz­li­chen Gerichts- und Anwalts­kos­ten, Kos­ten für ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten etc., ver­bun­den. Die­se Kos­ten wer­den oft von den Par­tei­en nicht bedacht. Eine Tei­lungs­ver­stei­ge­rung soll­te gut über­legt wer­den, damit nicht hin­ter­her die Ent­täu­schung groß ist, weil der tat­säch­lich erziel­te Ver­stei­ge­rungs­er­lös womög­lich weit hin­ter den Erwar­tun­gen zurück­bleibt, der bei einer ein­ver­nehm­li­chen Rege­lung hät­te erzielt wer­den kön­nen. Soll­te einer der Part­ner mit der Tei­lungs­ver­stei­ge­rung dro­hen, kön­nen wir die­se durch fami­li­en­recht­li­che oder ande­re Ein­wen­dun­gen, sofern dies stra­te­gisch sinn­voll ist, mög­li­cher­wei­se stop­pen oder zumin­dest ver­zö­gern.

Gene­rell gilt:

Ins­ge­samt bei der Bera­tung rund um die Immo­bi­lie bei Tren­nung und Scheidung: Nicht alles was juris­tisch mach­bar ist, ist betriebs­wirt­schaft­lich sinn­voll. Uns geht es dar­um, Ihnen sowohl die recht­li­chen Mög­lich­kei­ten auf­zu­zei­gen, zugleich aber auch stra­te­gisch und betriebs­wirt­schaft­lich ziel­füh­ren­de und für Sie pas­sen­de Lösun­gen zu erarbeiten.Um Sie bei der Bewer­tung der ver­schie­de­nen Optio­nen best­mög­lich zu unter­stüt­zen, arbei­ten wir in der Regel eng mit Ihrem Steu­er­be­ra­ter zusam­men. Dabei geht es nicht nur um die oben erwähn­ten The­men wie Grund­er­werbs­steu­er und Spe­ku­la­ti­ons­steu­er. Viel­mehr kön­nen Sie mög­li­cher­wei­se ver­schie­de­ne Kos­ten rund um die Immo­bi­lie steu­er­lich gel­tend machen.

Die­ser kur­ze Über­blick zeigt bereits, wie kom­plex und viel­schich­tig der Umgang mit dem Eigen­heim bei einer Scheidung ist. Meist ist das The­ma Immo­bi­lie eng mit ande­ren The­men, wie zum Bei­spiel Kin­des­wohl oder Unter­halt, ver­strickt, so dass eine umfas­sen­de Gesamt­lö­sung not­wen­dig ist. Wir unter­stüt­zen Sie dabei, eine Lösung zu erar­bei­ten, die Ihren Inter­es­sen best­mög­lich ent­spricht. Unse­re Erfah­rung zeigt dabei, dass ein Ehe­ver­trag bezie­hungs­wei­se eine Schei­dungs­fol­gen­ver­ein­ba­run­gen hel­fen, die im Fal­le einer Scheidung ent­ste­hen­den Kos­ten zu mini­mie­ren. Das gilt beson­ders auch für das Eigen­heim.